金額はすべて例です。金利も返済年数も、借りる人と時期で変わります。 自分の条件に置き換えて動かすためのボードとして置いてあります。
このボードの見かた
上下2段に分かれている。上の段は「借入額 → 毎月の返済額」、 下の段は「毎月出せる額 → 借りられる額」で、向きが逆。 金利と返済年数のカードは上下で共通なので、 金利を変えると両方が同時に動く。
上の段（元利均等返済）は、この式ひとつで出る。
借入額 × 毎月の金利 ÷ ( 1 − ( 1 + 毎月の金利 )−返済回数 )
ボードでは、この式に入る毎月の金利と返済回数を 別のカードに分けてある。年1.0%を12で割ったものが毎月の金利、35年を12倍したものが 返済回数。まとめて1枚に書くこともできるが、 年で考える数字と、月で計算する数字を分けておくほうが、 あとから金利や年数を触るときに迷わない。
総返済額は毎月の返済額 × 返済回数、利息の総額はそこから借入額を引いたもの。 この条件だと総額 3,556万円、利息だけで 557万円になる。
逆から聞く — 毎月10万円なら、いくら借りられるか
ふつうは「いくら借りるか」を決めてから毎月の返済額を出すが、家計から考えるなら順番は逆で、 先に出せる額が決まっていることのほうが多い。
ボードの下の段がそれ。「毎月出せる額」を 100,000円 にしてあり、 「借りられる額」が 35,425,103円と出ている。式は上の段を借入額について 解いたもので、返済額 × ( 1 − ( 1 + 毎月の金利 )−返済回数 ) ÷ 毎月の金利。 ここを 8万円や12万円に打ち替えれば、そのぶんの借入額がすぐ出る。
式を持っていなくても同じことができる。 「借入額」と「毎月の返済額」の2枚を選ぶと「可視化」が出て、候補の中に 「目標から逆算」がある。そこに 100000 と入れると、借入額のほうが 35,425,103 に動く — 下の段の答えとぴたり同じ数字になる。
逆算は式を解いているのではなく、借入額に候補の数を入れて計算し直すのを繰り返している。 だから逆向きの式が書けない盤面でも効くのがこちらの取り柄で、 今回のように式が書ける場合は、2つの道が同じ答えに着くかの確かめにもなる。 変わるのは借入額カードの値だけなので取り消し1回で元に戻り、 見つからなかったときは何も書き換えずに終わる。
つまずきやすいところ
住宅ローンの数字で見落としやすいところを、ボードでの確かめ方と並べて整理する。
| 見落としやすいところ | なぜそうなるか | ボードで確かめるには |
|---|---|---|
| 金利0.5%の差が小さく見える | 月々で見ると数千円の差にしか見えないが、420回ぶん積み上がる。 | 金利を 1.0 → 1.5 にする。月々は 84,686 → 91,855円（＋約7,000円）だが、利息の総額は 557万 → 858万円で約300万円増える。 |
| 返済年数を延ばすと楽になる、と思う | 毎月の負担は確かに下がる。ただし回数が増えるので利息は増える。 | 返済年数を 35 → 40 にする。月々は 84,686 → 75,857円に下がるが、利息の総額は 557万 → 641万円に増える。 |
| 借りられる額と、返せる額を同じだと思う | 審査で決まるのはおもに年収に対する割合で、その家庭の生活費や教育費は入っていない。 | 逆算のほうから入る。「毎月いくらまでなら出せるか」を先に決めて、そこから借入額を出す順番にできる。 |
| 物件価格＝借入額だと思う | 仲介手数料・登記費用・火災保険などの諸費用は別に要る。頭金を入れれば借入額はさらに変わる。 | このボードは借入額から始まっていて、諸費用を含んでいない。総額のほうは家を買うときの総額で扱っている。 |
| 変動金利をこの式で先まで見る | 変動は将来変わりうるのに、この式は全期間おなじ金利を仮定している。 | 金利カードを何段階か変えて、動く幅のほうを見る。1本の答えではなく幅で持っておくための使い方。 |
| 元利均等と元金均等を混ぜる | このボードは元利均等（毎月の返済額が一定）。元金均等は毎月の額が少しずつ減っていく別の方式。 | 元金均等はこの1枚では出ない。毎月の額が変わるので、回ごとの表が要る。 |
制度や金利の水準は変わります。実際に借りるときは、 金融機関の提示条件と最新のルールをそのつど確かめてください。
動かしてみると
- 金利を 0.5 にする — 月々 77,876円、利息の総額は 271万円。 1.5% のときの 858万円と比べると、3倍以上ちがう。
- 返済年数を 30 にする — 月々は 96,492円に上がるが、利息は 474万円に下がる。 月々と総額はいつも逆に動く。
- 「毎月出せる額」を8万円と12万円にしてみる — 借りられる額は 2,834万円と4,251万円。自分が見ている物件価格が、どちらの側にあるかが分かる。
次に読む — 家を買うときの総額。ローンの外側にある費用のほうをまとめてある。